大西北网讯 在限购限贷政策作用下，一些热点城市新房和二手房交易都出现意料之中的冷清。“在今后一两年内，像北京和上海这样的一线城市，二手房月均交易量为1-2万套将常态化。”某知名房地产数据提供商对记者预测。二手房交易量下降冲击最明显的是房地产中介机构，包括链家在内的大型房产中介已开始应对。不过，业内人士认为，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上。考虑到市场、政策等诸多因素，房企在土地拍卖市场的动作会更加谨慎。
上海买房要公证摇号
5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新政出台的背景是目前新房和二手房价格倒挂，以及由此引发的乱象。由于调控因素，目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低，当前楼市利益出现重新分配：由原先开发商独占变为让利部分给买家。在“买到就是赚到”的心态下，尽管上海楼市整体成交疲软，但个别新盘仍出现“光盘”现象。为了买到房，买房者不惜托关系，付“茶水费”、“排号费”等。变相增加了刚需购房人的负担，也让新房销售有了更多寻租空间。
一位不愿透露姓名的房产分析师指出，其实开发商对于有关系的“条子”购房者也头疼：这些人仗着有关系，要求开发商低价卖房或者挑选好的楼层、房型，挤压了部分开发商的利润。现在随着新政的推出，开发商也有理由拒绝“条子”购房者。
卢文曦认为，上述举措对普通买房者而言是件好事，至少在公证处的监督下，有公平买房的机会。其次，市场得到进一步规范。现在开盘造气氛是常用营销手段，无形之中给真正买家带来心理压力。现在购房姓名从开始到签约就不能更换，不给炒房者机会，市场的水分逐步被挤干。
一位总部位于福建的开发商介绍，福建开发商很早就通过摇号卖房，主要是因为供不应求，但是通过公证机构主持的摇号方式还没有采用过，上海推出的做法更加规范。不过，卢文曦认为，也不要过于夸大“摇号”的市场效果。上海楼市今年前4个月，除了1月供求平衡外，其余均显示供小于求，3月更是为0.5：1。毕竟供求关系决定价格，在供求关系没得到逆转的情况下，价格暂时不会有大幅下滑可能。
交易持续低迷
上海中原地产数据显示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。上海新房供应在5月1日至5月7日也出现回调，为8.1万平方米。市场已经连续两周出现低于10万平方米的入市量，而且有个别项目推盘量不足100套，说明对市场仍有惜售心态。基于供应始终无法放量，成交也没有太多表现机会，“金三银四”落空更是影响到市场信心。调控加码城市逐渐增多，在借鉴一些城市政策经验后，现在出台的政策力度越来越强，并且不仅仅着重出政策，更强调执行以及可操作性。
易居中国数据显示，4月份有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，多地发出的调控收紧相关信号已经超过50次。4月份不仅调控频率有增无减，执行力度也越来越大。截至4月末，已有18座城市执行限售政策，范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也都加入调控行列。
随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。
具体来看，4月份一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于3月份基数较低所致，4月份深圳成交量同比依旧下滑24%；二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。
二手房市场继续降温，4月份北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑约1500元/平方米。三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，月初政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小范围内。
易居中国数据显示，土地市场方面，4月份土地成交205宗，环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率39%，较3月份下滑10个百分点。不过，从具体地块来看，土拍热度似乎还在延续。易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致，因为大多数热点城市都设定了地价“上限”，因此调控影响在短期内还没有显现。
中介业务收缩
中原地产首席分析师张大伟认为，从整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，市场会在二三季度出现明显的价格调整。
某房产数据提供商认为，目前楼市成交低迷的状态在今后一两年或将成“常态”。这对房产中介而言，可能是致命打击。在上海内环，中国证券报记者走访发现，房产中介门店内门可罗雀，以往店内至少有五、六个客户经理，现在空荡荡的只有一两个工作人员。
“大多数人都没有购房资格，有购房资格的又大多买不起。”某房产分析师指出，有些扩张过快的房产中介，尤其是在楼市火爆时期进入市场的，门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的，现在没那么多交易需求，自然要关闭一些门店。“不过，有传闻说链家在北京关了300家门店，我倒是觉得还没到那个程度。”该人士分析。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的“开墙打洞”做法。另外，违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看，这也体现了本轮调控政策的力度。但因为市场进入调整期才1个月，大规模的行业关店现象还未出现。“在严格执行政策6-9个月后，不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。
对于未来市场发展趋势，易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，首先，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市，如重庆、东莞等有可能继续出台调控政策。其次，对于政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交会进一步下调；一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大；随着调控进一步升级，将会有更多的三四线城市面临销售压力；接下来，土拍市场会进一步出现分歧，考虑到市场、货币政策等诸多方面因素，房企在土拍市场的动作会更加谨慎。
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